№29 Дерево  №28 Архитектурный ландшафт       №27 Обитать  

 

120х240

Офисная мультифункциональность

Санкт-Петербург
В рамках IV международной конференции «Офис.СПб» – «Лофт» – прошел круглый стол «Работа и рекреация. Офисная функция как основа устойчивого развития бывших промышленных территорий».

IMG_9430

Участниками круглого стола стали Анна Катханова (КГА), Игорь Кокорев (Knight Frank), Феликс Буянов (партнер бюро «Б2»), Илья Филимонов («ИНТЕРКОЛУМНИУМ»), Яна Голубева (MLA+), Андрей Петров (Semrén & Månsson), Александр Рейхберг (MOBAHAUS), Татьяна Ганюшина («Бенуа 1890»). Модерировал дискуссию Владимир Фролов, главный редактор журнала «Проект Балтия».

В начале дискуссии Владимир Фролов предложил обсудить вопрос, можно ли считать офисную функцию драйвером развития бывших промышленных территорий. Анна Катханова высказала мнение, что, как правило, самым эффективным оказывается сочетание функций. Формула «30/30/40», принятая КГА за основу при организации конкурса «Серый пояс. Преобразование», не догма, но все же в ней заложено стремление к органичному соединению рекреации, жилья и мест приложения труда горожан. Игорь Кокорев уверен, что задает функцию при преобразовании промышленных территорий, прежде всего, экономика, и с этой точки зрения приоритетно жилье. Притом «офисы – действительно драйверы устойчивого развития, так как они позволяют уравновесить размещение функций. Без внедрения бизнес-центров в ткань застройки возникает дисбаланс, который долгое время накапливался, а сейчас усиливается, с учетом того, что привлекательность жилья, буквально за последние три года, очень значительно выросла для инвесторов. Офисы остаются тем противовесом, который позволяет территории не скатываться в монофункциональность».

Владимир Фролов отметил, что развитие особого рода офисных центров – креативных пространств – дает специфику бывшим промышленным зданиям. Его слова подтвердила Яна Голубева, показавшая несколько объектов, над которыми работает ее студия, успешно совмещающих офисную и креативную функции. Один из них – проект реконструкции комплекса завода «Севкабель» в Петербурге, интересный полифункциональностью программы использования. «Для меня, в первую очередь, важно место, где можно будет одновременно и жить и работать. На сегодня в Петербурге такого предложения нет, мы первые, кто его реализует. Здесь будут более крупные помещения, с выставочными пространствами, и более мелкие, где расположатся офисы. В данном случае интересно то, что они проектируются под свободную функцию. То есть ты можешь сделать там офис, можешь мастерскую. С помощью таких многофункциональных комплексов мы формируем сообщество, объединяем людей, которые готовы участвовать в проекте и не только арендовать пространства, но и приспосабливать их к своим нуждам, работать в этих пространствах».

Другой проект студии – «Трудовой», посвященный прикладному труду, – располагается на территории «серого пояса» и организован по такому же принципу разномасштабных помещений, где могут располагаться и офисы и мастерские. Базовый принцип развития здесь – создание современной и комфортной среды для дела и творчества. «Внутри наших заводских территорий идет активная жизнедеятельность, но мы ее не видим. Мне хотелось бы раскрыть эту жизнь, использовать ее, не сметать и сносить существующее, а организовывать жилье, комбинированное с работой: как в офисах, так и на производствах», – заключила Яна Голубева.

Андрей Петров подчеркнул, что драйвером развития территории может выступать только спрос, но при этом необходим симбиоз пространства и функций.

Ему возразил Феликс Буянов, который считает следование рынку опрометчивым. «Мы все время ложимся под рынок, рынок всё регулирует. А вы знаете, что самая эффективная форма торговли – это ларек? Думаю, все образованные, цивилизованные люди понимают: спрос должен формироваться. Поверьте мне: если мы всё отдадим на откуп рынку, как почти всегда и происходит, то все будет застроено 25-этажными жилыми домами и железными коробками офисов». По мнению Феликса Буянова, чем более многофункциональна территория, тем она более жизненна, поэтому необходимо обязательно поддерживать производственную функцию. А наследие «серого пояса» прекрасно сочетается и с офисами, и с жильем.

Модератор предложил расставить приоритеты: в каких случаях следует внедрять современные функции в структуру старых зданий, а в каких – строить новые объекты.

Илья Филимонов выразил уверенность, что «необходимо понимать, кто будет эксплуатировать пространство, поскольку для разных пользователей требуются разные офисы и разные типологии пространств». И продолжил: «При подготовке проектов мы изучаем, как функционирует компания, кого можно посадить в открытое пространство, для кого это допустимо, а кому, исходя из структуры работы, нужны тихие помещения. Когда мы говорим о приспособлении зданий, надо понимать, что это за здание, есть ли у него потенциал с точки зрения развития, есть ли какая-то актуальная культурологическая составляющая. Либо это здание нельзя приспособить, и тогда его можно заменить другим. То есть важно понимать сам контекст, в котором мы работаем, и, естественно, учитывать экономику проекта».

Игорь Кокорев отметил, что, в целом, в Петербурге офисный рынок чувствует себя неплохо, несмотря на кризис. Основной особенностью офисного рынка в Северной столице Кокорев назвал отсутствие четко очерченного делового центра. «Наш город не пошел по пути создания Сити: на то не было ни политической, ни экономической воли. Самое большее, чего удалось добиться, – это кластеры, то есть скопление нескольких бизнес-центров. Подобных кластеров у нас не так много. Больше половины из них размещается в “сером поясе” или на границе с ним. Это произошло во многом потому, что пояс предлагал большие возможности по созданию офисных помещений, поскольку приспособить бывшие промышленные сооружения проще всего именно под офисы». Впрочем, у использования промышленных объектов под офисную функцию есть свои преимущества и недостатки. К первым, с точки зрения Игоря Кокорева, относится локация: расположение рядом с центром обеспечивает хорошую транспортную доступность; конструктивные особенности зданий – несущие колонны, высота потолков – снижают общие затраты на реконструкцию. Среди недостатков – окружающая застройка, которая может быть депрессивно-индустриальной; нередко избыточные глубина зданий и, опять же, высота потолков; наличие ограждающих конструкций, размер и расположение окон, которые нередко приходится заменять полностью.

Илья Филимонов подчеркнул: в процессе принятия решения о реконструкции или о строительстве нового здания необходимо понимать, что в здании подлежит охране. Иногда это только фасады, тогда можно более свободно осуществлять перепланировку; а иногда здание охраняется целиком, и данное обстоятельство способно стать препятствием для размещения офисной функции.

Еще один пример интересной работы с историческим объектом, на этот раз сельскохозяйственного производства, представила Татьяна Ганюшина. Общественное пространство «Бенуа 1890» расположилось на месте заброшенного и частично сгоревшего комплекса фермы Юлия Бенуа в Петербурге. Здания Бенуа были восстановлены и перепрофилированы под детский образовательный проект и ресторан.

Подводя итоги, Владимир Фролов отметил: «Даже если офис и нельзя назвать драйвером развития территории, то, по крайней мере, он служит необходимым условием сохранения существующего контекста промышленных зданий. Когда появляется жилье, то контекст, характерный для данной территории, заменяется другими объектами, и с этим достаточно сложно что-то сделать». «Важно, что среди потенциальных пользователей есть компании, которым интересна атмосфера и специфика бывших промышленных объектов; подобным компаниям и необходимо дать зеленый свет при освоении таких территорий под офисные функции, каковые могут прекрасно сочетаться и с рекреацией, и с небольшим, невредным производством», – завершил дискуссию Владимир Фролов.

Записала Ксения Сурикова

Фото: Алексей Боголепов

Организаторы:

Журнал «Проект Балтия»

Швейцарский технопарк MOBA HAUS

Компания Hultin Partners

Генеральный партнер:

Компания «Сарос»

Партнеры:

ARCH-SKIN

FLAI Group

Semrén & Månsson

GORKI Golf Club

Инфопартнеры:

Архи.ру

ARCHPLATFORMA

ARCHITIME.RU

Журнал «Форма»

Арендатор.ру

Комментарии запрещены.

14 декабря 2017 состоится торжественная церемония награждения победителей премии JOY (Journalist of the Year) для журналистов, пишущих о недвижимости. Ежегодно на конкурс подается порядка 400 самых ярких работ в отрасли, ведущие столичные, региональные и федеральные СМИ. И каждый год в середине декабря ассоциация REPA устраивает праздник для всех.


21 ноября в Школе креативных индустрий «Маяк» на территории Новой Голландии состоялась седьмая Клаузура Диогена. Куратором выступил архитектор Степан Липгарт, который предложил тему «Обитель героя».


29.08.2017

Финский архитектор Марко Касагранде прочитал в Петербурге лекцию «Город третьего поколения» в рамках цикла «Пространство, время, архитектура», организованного журналом «Проект Балтия» и проектом «Новая Голландия: культурная урбанизация» 29 августа, а на следующий день курировал шестую Клаузуру Диогена. И пока участники клаузуры работали над своими предложениями, «Проект Балтия» поговорил с Марко о пользе и вреде архитектурной деятельности в наши дни.